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建商不願公開降價的秘密

建商不願公開降價的秘密

http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_28.html#more
 
我們看到房地產景氣一片低迷
 
甚至許多的建商,連薪水跟股利都是跟銀行借的
 
仍不願意降價
這是為什麼呢 ?
 
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就以請張鐵林來拍廣告的朕即天下這一棟來說吧!
這一棟從2011年完工以來不斷的在電視.平面.網路等廣告上出現

到去年都還有網路媒體報導
 
相關連結 : http://www.chinatimes.com/newspapers/20151016000284-260210

怪了 ? 為什麼會一直需要打廣告呢 ?  簡單來說就是賣不好
 
這次的廣告是降價出售 ,    但是限量
 
過去此建設公司在台中建案評價通常是 :
開價嚇死人(當時開價40) 成交價笑死人的稱號(現在應該接近6折了)

此次看起來似乎價格相對合理
 
先來看看這案子的好壞吧(此案位於中港路旁 秋紅谷旁 地段算不錯了)

上面新聞的照片通常拍得很美,
所以我們來看看他真實的樣子
 
%25E7%259A%2587%25E5%25B1%2585.png
 
從這一張圖來看 就可以清楚知道 :  此案是大路沖,而且非正七期  (雖然地點不錯 地段也不錯)

而且旁邊還有秋紅谷 !?

 
此間公司過去曾經把他對面的BOT案亂搞之後 ,
還挖了個超大的大坑,然後把土方拿去賣錢
政府解約,上法院互告
最後建商官司輸了被判賠,
而那個大坑,經過政府出錢整修過後

現在變成台中地標秋紅谷公園,

諷刺的是此建設還因此受惠........

 
相關新聞聯結

國際會展中心案 二審判鄉林賠中市府1.37

 
這樣一間公司為什麼還能存活呢 ?
(人無信而不立,公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款,而且銀行還得跪地求還錢......)  
 
因為銀行提供足夠的銀彈
 
但是一間公司好或不好 我們就來看看財務數字吧
 
下圖是鄉林的現金流量表,
 
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我們很清楚的看出,過去五年營業現金流都為負數
所以這間公司本業連續五年在本業都不賺錢,
 
薪水跟股利都是跟銀行借的
 
 
這間公司能存活下來,就是依賴銀行的融資了
 
而不降價的原因

就跟銀行融資有關這是建商其實有苦說不出的原因

 
就延續前面一篇文章
 
投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣
 
是高槓桿高倍數的投資,
 
所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠
 
建商就是高融資高槓桿的代表

土地融資買 ,  做一次槓桿

土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿

蓋房子沒錢 再抵押建物 ,做三次槓桿

最後銷售不佳公司營運不好  ,  拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子

做 借新錢還舊錢 , 做四次槓桿

簡單來說    不良建商可以存活這麼久

就是債多不愁  ,  借錢時是去跪銀行放款 

銀行放款夠多夠大時  ,  是銀行去跪債主還錢

 
依照上面的結構  我們可知為什麼建商至今仍能存活

因為槓桿太多太大 , 導致銀行也不敢抽銀根

也因為槓桿太多太大
如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後才能真正的把本利全數回收
 
但是我們知道目前房地產的銷售量急凍根據7/27晚上57新聞王的統計
目前中古屋的銷售天數,台中以北全都超過100
整體房地產的銷售量,也剩高峰時期的1/3
這時就會產生非常多的存貨
 
存貨就是建商死都不降價的原因
 
如果某建商存貨高且建商又公開降價的話會產生幾個結果
 
1.      如果公開降價,首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理, 造成未來的銷售困難
 
2.      建商無論是土地款或者是建屋款通常都是跟銀行融資,而融資的抵押品就是房屋如果房屋的價格因為建商的公開降價是否會造成建商擔保品的不足,要補足保證金的
(就這跟股票融資一樣,低於維持率要增加保證金的)

 
上述兩點也引導出建商最擔心是:
 如果公開降價,會讓別人以為公司財務出現狀況,會引導價格會續跌的預期,如果案子不是這麼OK,那更有可能引發即使降價了還是滯銷的情況
 
就因為上述的一連串影響
 
我認為高存貨就是目前建商死都不願意降價的原因了
目前有哪幾家的建商存貨比較高呢? 僅列舉幾家
 
資料來源 財報狗
 
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雖然目前央行放水降息讓建商的資金成本降低
 
但今年開始的房屋的持有稅提高
 
建商就要在這一個房市寒冬中,比氣長了
 
 
 
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資料來源:信義房屋
 
 
台灣的房地產真的是因為政府打房而睡了嗎?
其實不然,成本是其中一環沒錯
真正的重點是投資能不能獲利
如果我們借款的利息是10% , 但我能因為這個借款而賺20%
淨利 = 20% - 10% = 10%
那我們應該舉債投資 , 只要這個投資能夠獲利!
 
反觀今日的台灣 舉債的成本(房貸) 已經降到1.8%附近
那為何沒人願意舉債投資呢?
因為目前大家仍預期房價會跌,而台灣的人口趨勢也是如此
詳情點選下文連結
 
一位過去縱橫地產的前輩說:這次的房產景氣仍未見到春燕
通常房地產落底會有幾個訊號
 
1.      大型建商出現財務狀況 (這會是多殺多的末段,可參考1997年房產的慘況)
2.      散戶投資客開始不計成本出脫房產
 
 
這時才會是房產落底的訊號
 
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